商用不動產已渡過最低潮，國泰投顧指出，全球房地產證券漲勢驚人，從 3月初 (3/6)低點至今(9/15)已勁揚 71%，美國房地產證券市場更已飆漲102%。生猛有力的漲勢主要受惠美國政府對房市的全力馳援，但最令人擔憂的商用不動產，無論在籌資面、市場面、基本面，也從最糟的情況中逐漸回復。
※政策面：聯準會持續提供商用不動產融資管道
目前商用不動產最令人擔憂之處，在於流動性風險。由於商用不動產的營運一向高度仰賴融資，根據估計，2013年之前預計美國商用不動產公司必須進行1520億美元的再融資來支應負債，如果信貸市場的流動性問題
沒有得到解決，這些公司也勢必面臨資金困窘，而導致違約率急升。
針對商用不動產市場的困境，美國政府在成功援救住宅市場後，今年 5月再將商用不動產市場納入援救範圍。聯準會(Fed)將信評達 AAA的合格CMBS(商用不動產抵押擔保證券) ，納為定期資產支持證券貸款工具計畫(TALF)的合格擔保品。
國泰投顧表示，以往聯準會並不接受任何證券化商品做為借款擔保品，此舉顯示政府願意承擔此風險，來提高CMBS的投資吸引力，進而打開商用不動產市場幾近凍結的融資管道。
另外，此計畫原本預計實施至今年底，但 8月中旬聯準會宣布，將期限再延長半年至明年 6月，更顯示政府希望藉此融資管道力挺商用不動產，對房地產企業而
言，自然是一大福音。因此，市場對此政策抱持肯定態度，也支撐商用不動產證券近幾個月得以持續上揚。
※籌資面：房地產企業的股債發行不再乏人問津
除了政府馳援之外，隨著經濟開始復甦、投資氣氛轉為熱絡，金融市場投資人也漸漸向房地產企業展開雙手。自今年 3月股市起漲至今，估計美國房地產企業已
自股、債市籌措到約 160億美元的資金。相較於去年底金融風暴肆虐時近乎停滯的籌資狀況，房地產企業不再乏人問津，開始受到投資人青睞。
值得注意的是，房地產企業的籌資目的也開始有所轉變，年初時籌資是為了改善財務體質，但目前已有大型房地產企業為了購買新的不動產而進行籌資，顯示有
些企業已不再為財務問題所擾，更開始有餘力進行不動產買賣活動，整體產業已漸漸脫離最慘澹的景況。
※市場面：商用不動產交易量大增
企業有餘力進行買賣活動也反映在交易量的回升上。根據信評機構穆迪與房地產市場研究機構Real Capital的統計，美國商用不動產市場的交易活動於第 2季出現回溫跡象，6 月交易量較 5月增加近 40%，達44億美元，雖然遠不及2007年 2月市場最熱絡時的 650億美元，但相較於過去 3-4個月都處在30億美元上下的低迷水準，市場似乎出現回溫態勢。
國泰投顧指出，量先價行，當交易量回升後，價格就有止跌回升的可能。
※基本面：商用不動產價格的跌幅縮小
交易量出現回升之際，價格跌幅也見縮小。美國商用不動產價格自 2007年 10月的高點至今年 6月已下跌35.5%，且已連續 9 個月下跌。值得欣慰的是，近期商
用不動產價格跌勢已趨和緩，6 月價格僅較前月小跌1%，相較於前 2個月單月均超過7%的驚人跌幅，市場已漸穩定。
雖然目前仍有不少市場人士認為，商用不動產價格的跌勢暫時還不會停止，但只要跌勢能夠穩住，拿這些商用不動產向金融機構貸款的房地產企業，就不至於面對急速攀升的還款壓力。
國泰投顧進一步指出，再配合聯準會融資政策持續實施、房地產企業的籌資能力恢復、經濟逐漸復甦，眾所擔心的違約率攀升問題，將不至於急速爆發，全球房
地產證券市場二度危機發生的可能性應已降低。
※投資風險受控 未來還有表現空間
住宅市場已開始復甦，商用不動產市場則獲得政策面支持，且籌資面、市場面、基本面都已緩慢恢復中，預料流動性不足及違約率攀高可能引發另一波風暴的風
險，已獲得一定控制。
美國房地產證券指數自2007年 2月高點以來，最大跌幅曾高達 77% (2007/2/7-2009/3/6)，近半年來雖已飆漲102%，但指數相對前波高點來說，也僅只回到半山腰水準而已，合理報酬仍在。
基本面回升預料是下一階段房地產證券上漲的題材。因此，國泰投顧建議投資人可分批布局，或透過定時定額來投資美國房地產型基金，參與美國房地產產業的
復甦之路。
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